惠誉博华信用评级有限公司

• 评级日期: 2026-06-08
• 基准日: 债券/2025-12-26 , 资产池/2025-11-30
• 跟踪评级: <优先档/AAAsf> <次级档/NR>

🟩 正面观点

• 优先档证券利息获得及时足额偿付，本金已偿付31.5%（1.8亿元）；信托流动性储备账户余额494.1万元，有效缓释现金流错配风险；资产池实际回收进度与基准情景完全一致（截至24个月达25%，36个月达45%，66个月达50%），累计回收率10.4%（1.9亿元）符合预期；发起机构招商银行作为贷款服务机构履职尽责良好；各交易对手（受托人、资金保管机构）信用质量稳定且未发生解任或风险事件；宏观经济总体平稳，2025年GDP增长5.0%，政策支持力度持续；资产池抵押覆盖充分（100%为抵押贷款），加权平均初始抵押率70.9%，虽LTV升至85.6%但仍在可控范围；无违约、权利完善、清仓回购、丧失清偿能力等重大风险事件发生。

🟥 负面观点

• 资产池五级分类向损失类集中，损失类占比高达85.7%（首次评级为22.2%）；加权平均贷款价值比（LTV）由78.4%上升至85.6%，抵押物价值缓冲收窄；23.7%的抵押贷款未办理正式抵押权登记，存在操作及法律执行风险；发生不合格资产赎回事件（3笔，债权金额971.9万元，赎回价款307.6万元），反映入池资产质量瑕疵；次级档未获评级（NR），信用支持厚度依赖于实际回收表现，缺乏量化缓冲验证；评级未使用模型进行跟踪测算，依赖首次评级假设延续，对回收路径敏感性分析不足。

惠誉博华资信评估有限公司

🟩 正面观点

• 抵押房产对贷款保障程度较高：加权平均初始抵押率为70.8%，本轮估值后加权平均贷款价值比为78.4%，大部分贷款获得较高抵押物保障。
• 充足的超额抵押：优先档证券发行规模为基础资产未偿本息费余额的30.7%，具备充足信用支持，在AAAsf压力情景下仍有足够缓冲。
• 有效的流动性风险缓释机制：设置信托（流动性）储备账户，必备流动性储备金额为下期应付优先档利息及前序税费之和，有效降低支付中断风险。
• 贷款服务机构经验丰富：招商银行作为发起机构和服务机构，管理制度完善、操作规范，具备丰富不良资产管理经验。

🟥 负面观点

• 回收的不确定性：受宏观经济、区域司法环境、房地产市场等多重因素影响，基础资产回收率与时间存在不确定性。
• 部分抵押物未办理正式抵押权登记：占比24.1%的基础资产未办理正式抵押登记，相关处置面临更高法律不确定性。
• 抵押权登记未作变更：信托生效时不办理抵押权变更登记，存在不能对抗善意第三人的风险。
• 发行利率的不确定性：若实际发行利率明显高于模型假设，可能对压力情景下的兑付造成影响。

中债资信评估有限责任公司

🟩 正面观点

• 入池资产全部为抵押贷款，且抵押物全部为个人住房，具有较强的变现能力，对回收水平形成较好支撑。
• 抵押物分布在一二类城市占比较高，能够提供相对可靠的回收来源。
• 借款人和地区分散度较高，前十大借款人贷款余额占比仅为3.59%，地区赫希曼指数为0.04，有效降低集中风险。
• 加权平均逾期期限较短（9.09个月），损失类贷款占比较低（22.23%），债权回收可能性较高。
• 预计截至2030年5月31日回收率为46.72%，基础资产质量处于较好水平。
• 正常情景下资产池可供分配回收金额为8.69亿元，覆盖优先档发行金额5.70亿元，扣除各项费用后仍形成超额覆盖，为优先档本息偿付提供较好支持。
• 设置流动性储备账户，在回收款不足时可补足优先档利息，缓释流动性风险。
• 信用触发机制较为完备，抵销、混同、流动性等交易结构风险很低。
• 发起机构招商银行主体信用水平高，催收管理体系较为完善，具备较强的服务能力。

🟥 负面观点

• 资产实际回收率与回收时间存在不确定性，受司法环境、催收能力等因素影响，可能偏离预期。
• 入池资产当前抵押率较高（加权平均为78.42%），部分抵押物评估价值对贷款余额覆盖程度较低，处置难度较大。
• 22.41%的抵押房产尚未办理正式抵押登记，且未办理抵押权变更登记，存在无法对抗善意第三人的法律风险。
• 若实际发行利率高于预计利率，优先档证券兑付将面临一定风险。
• 项目采取抽样尽调方式，虽反映总体状况，但仍可能存在个别资产瑕疵或不符合合格标准的风险。
• 宏观经济虽有望温和复苏，但房地产板块仍面临下行压力，居民杠杆偏高，不良债务人还款能力承压需持续关注。