联合资信评估股份有限公司

• 评级日期: 2025-07-29
• 基准日: 债券/2025-04-27 , 资产池/2025-03-31
• 跟踪评级: <21建鑫7优先/AAAsf> <21建鑫7C/NR>

🟩 正面观点

• 剩余优先档证券获得的信用支持提升。本交易采用优先/次级结构作为主要的内部信用提升机制，跟踪期内，“21建鑫7优先”获得由“21建鑫7C”提供的信用支持由57.71%提升至81.28%；贷款服务机构中国建设银行股份有限公司财务状况稳健，处置方式恰当有效，服务能力良好；交易结构中设有信托（流动性）储备账户及外部流动性支持机制，缓释了优先档证券本息兑付面临的流动性风险；量化模型指示信用等级为AAAsf，且压力测试显示优先档证券可通过AAAsf级别压力测试，安全距离为7.02%。

🟥 负面观点

• 不良资产的回收情况具有不确定性。截至本次基础资产跟踪基准日，资产池实际回收进度缓于上次跟踪评级预测进度，实际回收金额为131843.79万元，低于预测的159941.61万元；抵押物处置进度受借款人收入波动、法院案件堆积、诉讼执行放缓等因素影响，未来回收存在不确定性；抵押物类型均为个人住宅，集中度高，回收表现受房地产行业波动影响较大。

联合资信评估股份有限公司

• 评级日期: 2024-07-26
• 基准日: 债券/2024-04-26 , 资产池/2024-03-31
• 跟踪评级: <21建鑫7优先/AAAsf>

🟩 正面观点

• 剩余优先档证券获得的信用支持提升，由上次跟踪的41.76%提升至57.71%；交易结构中设置了信托（流动性）储备账户及外部流动性支持机制，有效缓释了优先档证券本息兑付的流动性风险；贷款服务机构中国建设银行财务状况稳健，处置方式恰当有效，参与机构履职稳定；量化模型指示信用等级为AAAsf，压力测试显示必要回收率低于目标评级回收率，优先档证券可通过AAAsf级压力测试。

🟥 负面观点

• 资产池实际回收进度不及首次评级预测水平，截至本次基础资产跟踪基准日实际回收金额为1059988900元，仅为首次预测同期回收金额的75.30%；仍有5418笔不良资产在处置进程中，随着逾期期限增加，未来回收存在不确定性；抵押物均为个人住宅，类型集中，受房地产行业波动影响较大。

联合资信评估股份有限公司

• 评级日期: 2023-07-27
• 基准日: 债券/2023-04-26 , 资产池/2023-03-31
• 跟踪评级: <21建鑫7优先/AAA_sf> <21建鑫7C/NR>

🟩 正面观点

• 资产池实际回收进度优于首评预测。截至本次资产池跟踪基准日，资产池已实现20个月回收，已回收金额71427.26万元，占初始起算日资产池回收估值的35.96%；首评预测的同期限回收金额为59672.57万元，占初始起算日资产池回收估值的30.04%；资产池实际回收进度优于首评预测的同期限回收水平。
• 剩余优先档证券获得的信用支持有所上升。本交易采用优先/次级结构作为主要的内部信用提升机制。截至本次证券跟踪基准日，“21建鑫7优先”本金已偿付47.13%，“21建鑫7优先”获得的信用支持由上次跟踪评级的32.04%提升至41.76%。
• 本交易入池不良贷款均附带个人住房抵押权。本交易入池贷款均附带以个人住房为抵押物的担保，截至本次资产池跟踪基准日，未结清资产抵押物初始评估价值为558026.99万元，抵押物价值对剩余估值金额的覆盖程度较好，这将有利于优先档证券的兑付。
• 各参与机构履职情况良好。跟踪期内，贷款服务机构履职情况良好，资金保管机构和受托机构经营状况稳定，履职尽责能力良好。

🟥 负面观点

• 不良资产的回收情况具有不确定性。截至本次资产池跟踪基准日，仍有6118户借款人对应的6118笔资产尚在处置中，随着剩余资产逾期期限的增加，资产池未来回收面临的不确定性进一步增加。
• 外部经济环境不确定性风险。2022年，地缘政治局势动荡不安，世界经济下行压力加大，国内经济受到极端高温天气等多重超预期因素的反复冲击，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，经济继续下行。在此背景下，宏观经济系统性风险可能影响到资产池的整体信用表现。

联合资信评估股份有限公司

• 评级日期: 2022-07-28
• 基准日: 债券/2022-04-26 , 资产池/2022-03-31
• 跟踪评级: <21建鑫7优先/AAA_sf> <21建鑫7C/NR>

🟩 正面观点

• 剩余优先档证券获得的信用支持有所上升。本交易采用优先/次级结构作为主要的内部信用提升机制。截至证券跟踪基准日，“21建鑫7优先”本金已偿付19.59%，“21建鑫7优先”获得的信用支持由首次评级的27.49%提升至32.04%。
• 资产池实际回收情况优于首评预测。截至资产池跟踪基准日，资产池已实现8个月回收，已回收金额32106.55万元，占初始起算日资产池回收估值的16.16%；首评预测的同期限回收金额为15233.13万元，占初始起算日资产池回收估值的7.67%；资产池实际回收情况优于首评预测的同期限回收水平。
• 本交易入池不良贷款均附带个人住房抵押权。本交易入池贷款均附带以个人住房为抵押物的担保，截至资产池跟踪基准日，未结清资产抵押物初始评估价值为626296.13万元，抵押物价值对剩余估值金额的覆盖程度较好，这将有利于优先档证券的兑付。
• 各参与机构履职情况良好。跟踪期内，贷款服务机构履职情况良好，资金保管机构和受托机构经营状况稳定，履职尽责能力良好。

🟥 负面观点

• 不良资产的回收情况具有不确定性。截至资产池跟踪基准日，仍有6684户借款人对应的6684笔资产尚在处置中，随着剩余资产逾期期限的增加，资产池未来回收面临的不确定性进一步增加。同时，新冠肺炎疫情等外部因素可能导致借款人推迟复工、借款人收入波动、法院诉讼进度放缓等情况，从而对个人住房的整体处置效果产生不利影响。
• 面临一定宏观经济风险。目前，新冠肺炎疫情全球大流行，对各国经济和贸易造成严重冲击，全球经济陷入深度衰退。我国宏观政策加大逆周期调节力度对冲疫情负面影响，经济逐步复苏。在此背景下，宏观经济系统性风险可能影响到资产池的整体信用表现。

联合资信评估有限公司

🟩 正面观点

• 入池资产分散性良好，单户借款人未偿本息总额及预测回收额占比均不超过0.36%
• 所有入池贷款均附有个人住宅抵押担保，历史回收率较高且确定性较大
• 优先/次级结构为优先档证券提供充足信用支持，次级档占比达27.49%
• 设置信托（流动性）储备账户及外部流动性支持，有效缓释利息兑付流动性风险
• 设置超额奖励服务费机制，激励贷款服务机构勤勉尽职，提升资产回收率
• 贷款服务机构为中国建设银行，具有丰富不良贷款处置经验

🟥 负面观点

• 抵押物回收金额受房地产行业波动影响较大
• 不良贷款回收情况存在不确定性，受多种复杂因素影响
• 存在房屋抵押权相关风险，如未办理转移登记可能导致不能对抗善意第三人

中债资信评估有限责任公司

🟩 正面观点

• 入池资产全部为抵押贷款，且抵押物均为个人住房，变现能力较强，对回收水平形成较好支撑。
• 借款人和地区分散度高，单户最大未偿本息余额占比仅0.31%，分布于287个城市，有效降低集中风险和回收波动性。
• 资产池预计法定到期日前可供分配回收金额为20.74亿元，覆盖优先档发行金额12.40亿元，扣除费用后形成超额覆盖，提供较强信用支持。
• 采用优先档/次级档结构和超额抵押（超额抵押比率为162.43%），内部信用增级措施充分。
• 设置了信托流动性储备账户和流动性支持机构差额补足机制，缓释流动性风险。
• 交易结构设置完备信用触发机制，抵销风险通过条款转化为发起机构违约风险，而发起机构建设银行主体信用极高，风险极低。
• 贷款服务机构缺位风险低，建设银行服务能力极强，且设有超额回收奖励机制，提升尽职意愿。
• 根据模型测算，在最严压力情景下，优先档临界回收率为54.20%，低于AAA等级所需目标回收比率55.99%，具备1.79个百分点的保护距离。

🟥 负面观点

• 实际回收率和回收时间存在不确定性，受司法环境、贷款服务机构处置能力等因素影响，且可能因借款人恢复正常还款导致回收周期延长、前期现金流减少。
• 基础资产为不良贷款，无稳定利息流入，证券利息依赖回收款，若实际发行利率高于预期，将增加优先档兑付风险。
• 入池资产未办理抵押权变更登记，存在无法对抗善意第三人的法律风险。
• 部分抵押房产尚未办理正式抵押登记（预告登记占比25.25%），可能影响处置效率和回收确定性。
• 项目采取抽样尽调方式，虽覆盖关键维度，但仍存在个别资产不符合合格标准或具有瑕疵的风险。