联合资信评估股份有限公司

• 评级日期: 2022-07-28
• 基准日: 债券/2022-01-26 , 资产池/2022-03-31
• 跟踪评级: <18建鑫5优先/AAAsf> <18建鑫5C/NR>

🟩 正面观点

• 剩余优先档证券获得的信用支持有所上升。截至本次证券跟踪基准日，“18建鑫5优先”利息获得按时足额偿付，本金已偿付87.05%，剩余本金3496.50万元。截至本次资产池跟踪基准日，资产池已回收未兑付金额为2827.58万元，上述金额有利于“18建鑫5优先”剩余本息的顺利兑付。本交易采用优先/次级结构作为主要的内部信用提升机制，“18建鑫5优先”获得的信用支持由上次跟踪的52.63%提升至74.09%，劣后受偿的证券为优先受偿的证券提供了充足的信用支持。
• 本交易入池的不良贷款均附带商业用房抵押权。本交易入池贷款均附带以个人商业用房为抵押物的担保，截至本次资产池跟踪基准日，未结清资产抵押物初始评估价值为183428.34万元，抵押物价值对剩余的估值金额覆盖程度较好，这将有利于优先档证券的兑付。

🟥 负面观点

• 新冠肺炎疫情等外部因素对本交易回收情况产生不利影响。新冠肺炎疫情等外部因素可能导致的借款人推迟复工、收入波动、法院诉讼进度放缓等情况发生，对商业用房的整体处置环境存在较大不利影响。同时，资产池的处置回收资料等信息显示，自2020年下半年起，入池资产回收进度有所放缓。截至本次资产池跟踪基准日，实际回收历经46个月，回收金额共计31166.44万元，低于联合资信上次跟踪预测的同期限回收金额33497.71万元。
• 外部经济环境不确定性风险。目前，新冠肺炎疫情全球大流行，对各国经济和贸易造成严重冲击，全球经济陷入深度衰退。我国宏观政策加大逆周期调节力度对冲疫情负面影响，经济逐步复苏。在此背景下，外部经济环境不确定性风险可能影响到资产池的整体信用表现。
• 商用房处置不确定性较大。商用房处置过程中存在市场流动性较弱、受外部经济环境影响较大、处置成本较高、处置进度不确定性大等特点。本交易入池资产为发起机构建设银行所持有的不良个人商业用房贷款及其转化而来的其他相关权益以及其附属担保权益，截至本次资产池跟踪基准日，入池资产回收表现低于预期。联合资信将持续关注资产池回收表现。

联合资信评估股份有限公司

• 评级日期: 2021-07-30
• 基准日: 债券/2021-01-26 , 资产池/2020-12-31
• 跟踪评级: <18建鑫5优先/AAA_sf>

🟩 正面观点

• 剩余优先档资产支持证券获得的信用支持略有提升。截至本次证券跟踪基准日（2021年1月26日）“18建鑫5优先”利息获得按时足额偿付，本金已偿付66.59%，剩余本金规模减少；同时，截至2021年4月底，资产池已回收未兑付金额达2374.38万元，有助于“18建鑫5优先”剩余本息的顺利兑付。本交易采用优先/次级结构作为主要的内部信用提升机制，“18建鑫5优先”获得的信用支持由上一跟踪基准日的39.54%提升为52.63%，劣后受偿的证券为优先受偿证券提供了充足的信用支持。
• 本交易入池的不良贷款均附带了足值的商业用房抵押权。本交易入池贷款均附带以个人商业用房为抵押物的担保，截止跟踪基准日未结清资产抵押物初始评估价值为44933.58万元，该类不良资产抵押物价值对贷款金额覆盖程度较好，这将有利于优先档资产支持证券的兑付。
• 各机构履职尽责能力良好。跟踪期内，贷款服务机构履职情况良好，资金保管机构和受托机构经营状况稳定，履职尽责能力良好。

🟥 负面观点

• 新冠肺炎疫情等外部因素对本交易回收情况产生不利影响，不良贷款的回收进度不确定性进一步加大。新冠肺炎疫情等外部因素可能导致的借款人推迟复工、收入波动、法院诉讼进度放缓等情况发生，对商业用房的整体处置环境存在较大不利影响。同时，根据资产池的处置回收资料等信息显示，自2020年下半年起入池资产回收进度有所放缓。截至本次跟踪资产池回收数据提取日（2021年4月30日），实际回收历经35个月，回收金额共计24125.21万元，低于联合资信上一跟踪预测金额34177.64万元。同时，随着剩余资产逾期期数的增加，未来回收进度仍面临较大的不确定性。
• 面临一定宏观经济风险。目前，新冠肺炎疫情全球大流行，对各国经济和贸易造成严重冲击，全球经济陷入深度衰退。我国宏观政策加大逆周期调节力度对冲疫情负面影响，经济逐步复苏。在此背景下，宏观经济系统性风险可能影响到资产池的整体信用表现。
• 商用房处置不确定性较大。商用房处置过程中存在市场流动性较弱、受外部经济环境影响较大、处置成本较高、处置进度不确定性大等特点。本交易入池资产为发起机构建设银行所持有的不良个人商业用房贷款及其转化而来的其他相关权益以及其附属担保权益，截至本次资产池跟踪基准日，入池资产回收表现低于预期。联合资信将持续关注资产池回收表现。

联合资信评估有限公司

• 评级日期: 2020-07-24
• 基准日: 债券/2020-01-26 , 资产池/2020-05-31
• 跟踪评级: <18建鑫5优先/AAA_sf> <18建鑫5C/NR>

🟩 正面观点

• 剩余优先级资产支持证券获得的信用支持略有提升。截至本次证券跟踪基准日（2020年1月26日）“18建鑫5优先”利息获得按时足额偿付，本金已偿付43.36%，剩余本金规模减少；同时，截至2020年5月末，资产池已回收未兑付金额达2205.82万元，有助于“18建鑫5优先”剩余本息的顺利兑付。本交易采用优先/次级结构作为主要的内部信用提升机制，“18建鑫5优先”获得的信用支持由上一跟踪基准日的31.48%提升为39.54%，劣后受偿的证券为优先受偿证券提供了充足的信用支持。
• 各机构履职尽责能力良好。跟踪期内，贷款服务机构履职情况良好，资金保管机构和受托机构经营状况稳定，履职尽责能力良好。

🟥 负面观点

• 新冠肺炎疫情等外部因素对本交易回收情况产生不利影响，不良贷款的回收进度不确定性进一步加大。新冠肺炎疫情等外部因素可能导致的借款人推迟复工、收入波动、法院诉讼进度放缓等情况发生。同时，根据资产池的处置回收资料等信息显示，2020年上半年入池资产回收进度有所放缓。截至本次资产池跟踪基准日（2020年4月30日），实际回收历经23个月，回收金额共计16366.01万元，低于其上一跟踪预测金额2958.76万元。同时，随着剩余资产逾期期数的增加，未来回收进度仍面临较大的不确定性。
• 面临一定宏观经济风险。在全球经济增长放缓，世界大变局加速演变更趋明显，国际动荡源和风险点显著增多的背景下，我国经济增速进一步下滑，消费价格上涨结构性特征明显，财政收支缺口扩大。2020年一季度，新冠肺炎疫情对中国经济造成了严重的冲击，当前经济发展面临巨大挑战。宏观经济系统性风险可能影响到资产池的整体信用表现。

联合资信评估有限公司

• 评级日期: 2019-07-25
• 基准日: 债券/2019-01-26 , 资产池/2019-05-31
• 跟踪评级: <18建鑫5优先/AAA_sf> <18建鑫5C/NR>

🟩 正面观点

• 截至资产池跟踪基准日，已实现回收的资产回收率高于预期。截至本次资产池跟踪基准日（2019年5月31日）共结清资产186笔，回收金额5694.95万元，高于其初始预测金额3943.55万元。已结清资产加权平均回收率为93.38%，实际回收能覆盖期初未偿本息费余额的资产金额占比为89.49%，已回收的案例实际回收率明显优于首评预测。
• 截至资产池跟踪基准日，剩余优先级资产支持证券获得的信用支持略有提升。截至本次证券跟踪基准日（2019年1月26日）“18建鑫5优先”利息获得按时足额偿付，本金已偿付19.37%，剩余本金规模减少；同时，截至2019年5月末，资产池已回收未兑付金额达3552.46万元，有助于“18建鑫5优先”剩余本金的顺利兑付。本交易采用优先/次级结构作为主要的内部信用提升机制，“18建鑫5优先”获得的信用支持由上一跟踪基准日的27.30%提升为31.48%，劣后受偿的证券为优先受偿证券提供了充足的信用支持。
• 各机构履职尽责能力良好。跟踪期内，贷款服务机构履职情况良好，资金保管机构和受托机构经营状况稳定，履职尽责能力良好。

🟥 负面观点

• 截至本次资产池跟踪基准日，仍有1193户（共计1414笔）借款人对应的资产仍在处置进程中，随着剩余资产逾期期数的增加，未来回收进度仍面临较大的不确定性。
• 目前，随着全球贸易保护主义抬头和部分发达国家货币政策趋紧，以及地缘政治紧张带来的不利影响，全球经济增长动力有所减弱。在日益复杂的国际政治经济环境下，我国经济增长面临的下行压力有所加大，宏观经济系统性风险可能影响到资产池的整体信用表现。

联合资信评估有限公司

🟩 正面观点

• 本交易以优先/次级结构作为主要的信用提升机制。联合资信预测在一般情景下，本交易入池资产在证券法定到期日前毛回收率为57.63%，即毛回收额为53812.93万元，本交易优先档资产支持证券发行规模为27000.00万元，优先档资产支持证券将获得资产池回收款的优先偿付。
• 本交易入池贷款均附带以个人商业用房为抵押物的担保，该类不良贷款历史回收率相对较高，这有助于提高资产池的预期现金流回收水平。截至2018年10月31日，资产池累计已回收3710.97万元，这将有利于优先档资产支持证券的兑付。
• 本交易入池贷款共计1600笔，涉及1340户借款人，单户借款人最高未偿本息总额占比为2.17%，联合资信预测单户借款人最高回收金额占比为1.28%，分散性良好。
• 本交易设置了内部流动性储备账户，并安排了外部流动性支持条款，能够较好缓释优先档资产支持证券利息兑付面临的流动性风险。
• 本交易中设置了贷款服务机构的超额奖励服务费支付机制，有助于促使贷款服务机构勤勉尽职，进而有助于提高资产池的回收率。
• 贷款服务机构对资产池相关信息比较了解，具有比较丰富的不良贷款处置经验，能够较好规避信息不对称、处理不及时所带来的回收风险。

🟥 负面观点

• 本交易入池贷款附带抵押物均为个人商业用房，抵押物回收额受房地产行业波动的影响较大。
• 影响不良贷款处置的因素较多且较复杂，各种事先难以预计的偶然性因素可能会对资产池回收金额及回收时间产生很大影响。
• 对于债权所附的抵押权和抵押权预告登记权益，可能存在因未办理抵押权转移登记而导致的不能对抗善意第三人及预告登记失效的风险。

中债资信评估有限责任公司

🟩 正面观点

• 入池资产全部为抵押贷款，抵押物大部分为商业用房，对资产池本息余额覆盖度较高，能够为资产池提供相对可靠的回收来源。
• 中债资信采取抽样尽调与构建评估模型的方法逐笔评估资产池贷款的回收率和回收时间。
• 本期证券采用优先档/次级档的内部信用增级措施，资产可供分配的回收金额形成的超额覆盖能够为优先档证券本息偿付提供较好的信用支持。
• 正常情景下资产池可供分配的回收金额预计为4.64亿元，而优先档证券发行金额为2.70亿元，扣除交易结构中涉及的各项费用、利息支出以及部分处置费用后，资产可供分配的回收金额形成的超额覆盖能够为优先档证券本息偿付提供较好的信用支持。
• 本期证券设置了信托（流动性）储备账户和流动性支持机构的差额补足机制，这在一定程度上降低了优先档证券的流动性风险。
• 本期证券设置了违约事件等信用触发机制，为优先档证券的偿付提供了一定保障。
• 抵销处理条款将抵销风险转化为发起机构的违约风险，且发起机构主体信用水平极高，抵销风险极低。
• 贷款服务机构中国建设银行股份有限公司主体信用水平极高，其在证券存续期内破产、丧失清偿能力、大幅降低信用等级的可能性极低。
• 交易结构中规定在支付完次级档证券的本金后若还能收回现金，则根据《服务合同》相关规定，贷款服务机构将获取超额的服务费奖励，此规定增加了贷款服务机构的尽职意愿。

🟥 负面观点

• 资产池回收金额和回收时间存在不确定性，受到贷款服务机构的处置能力、处置手段、实际司法环境等影响。
• 资产池可能存在贷款诉讼时效届满情形，为资产池回收带来一定风险。
• 虽然基础资产笔数较多，但本息余额集中度较高，地区集中度较高，资产池未来的回收水平受区域经济及司法环境的影响较大。
• 部分抵押物尚未办理完毕正式抵押，仅办理预抵押登记，对应入池贷款未偿本息占比52.96%，存在抵押权效力争议风险。
• 实际发行利率存在一定的不确定性，若大于预计发行利率，优先档正常兑付将存在风险。
• 入池资产未办理抵押权变更登记，存在无法对抗善意第三人的风险。
• 项目采取抽样调查方式，个别初始入池资产仍可能具有瑕疵或不符合合格标准。
• 宏观经济面临较多不确定因素，可能对基础资产未来回收表现产生不利影响。